Schönheitsreparaturklauseln sind in der Vergangenheit schon so einigen Vermietern böse auf die Füße gefallen. Das Amtsgericht Hamburg (AG) beschäftigte sich mit dem Thema und neben der Kernfrage, welche Schönheitsreparaturen ein Mieter übernehmen muss, auch damit, ob eine vertragliche Pflicht zur Reinigung der Fußböden wirksam ist.
Ein Mieter wohnte von April 2020 bis Februar 2024 in einer 2,5-Zimmer-Wohnung. Nach Beendigung des Mietverhältnisses behielt die Vermieterin von der Kaution über 1.000 EUR ein und begründete den Einbehalt mit Malerkosten und einer Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung. Außerdem wollte sie Kosten für die Pflege von Fußböden, Außenanlagen und die Wartung des Dachs anrechnen. Der Mieter hielt dies für unberechtigt. Seiner Ansicht nach seien Malerarbeiten nicht geschuldet, weil die vertragliche Regelung zu Schönheitsreparaturen unwirksam war. Außerdem seien einzelne Positionen in der Abrechnung unverständlich und Abzüge für die Tiefgarage fehlten.
Das AG gab dem Mieter tatsächlich Recht und verurteilte die Vermieterin, die volle Kaution zurückzuzahlen. Die Pflicht des Mieters, Schönheitsreparaturen zu übernehmen, war unwirksam. Die Vorgabe, die Fußböden zu reinigen, verstieß gegen § 538 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), weil sie über die übliche besenreine Rückgabe hinausging. Entscheidend für die Frage, wann Schönheitsreparaturen fällig sind, ist nicht der leere Zustand der Wohnung, sondern der bewohnte. Nur Arbeiten, die bei Fortdauer des Mietverhältnisses regelmäßig notwendig gewesen wären, dürfen auf den Mieter übertragen werden. Auch die Formulierungen in der Abrechnung waren unklar: Sammelpositionen mit unverständlichen Abkürzungen führten zur Teilunwirksamkeit der Abrechnung. Eine Klarstellung durch Nachfragen beim Vermieter spielte dabei keine Rolle.
Hinweis: Vermieter können Mietern keine übermäßigen Reinigungs- oder Reparaturpflichten auferlegen. Fußböden müssen nicht über die übliche Reinigung hinaus gepflegt werden. Unklare Abrechnungen oder Sammelpositionen sind nicht durchsetzbar.
Quelle: AG Hamburg, Urt. v. 24.10.2025 – 49 C 518/24
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(aus: Ausgabe 03/2026)
