In diesem Fall stolperte eine Vermieterin über ihre eigenen Füße. Denn das Landgericht Hanau (LG) bestätigte zwar, dass eine Änderung des Verteilungsschlüssels in der Betriebskostenabrechnung auch ohne Zustimmung des Mieters legitim sein kann. Doch dafür braucht es eine diese Ausnahme eindeutig begründende Argumentation. Und nun raten Sie mal, woran die Vermieterin am Ende völlig zu Recht scheiterte.
Die Vermieterin verlangte von einem Mieter Nachzahlungen aus mehreren Betriebskostenabrechnungen sowie offene Mieten. Der Mieter zahlte jedoch nicht, weil er bemerkt hatte, dass die Vermieterin die Abrechnungen geändert hatte. Statt wie bisher nach Anzahl der im Haus lebenden Personen rechnete sie nun nach der Wohnfläche ab – was dazu führte, dass der Mieter mehr zahlen sollte. Er zog die zu viel berechneten Beträge sowie die Kosten für seinen Anwalt von den geforderten Nachzahlungen ab.
Das erstinstanzliche Amtsgericht gab ihm weitgehend recht und auch das LG sah keinen Grund, die Berechnungsweise der Vermieterin zu akzeptieren. Nach der Entscheidung des Gerichts war der ursprünglich verwendete Schlüssel nach Personen weiterhin verbindlich. Eine Änderung durfte nur mit Zustimmung des Mieters erfolgen. Nur wenn es für den Vermieter unzumutbar sei, den bisherigen Schlüssel weiterhin anzuwenden, könne eine Anpassung ausnahmsweise erlaubt sein. Die Vermieterin behauptete zwar, es sei kaum möglich, die genaue Zahl der Bewohner festzustellen, doch diese Begründung überzeugte das LG nicht. Denn an anderer Stelle derselben Abrechnung verwendete sie den alten Schlüssel weiter – ohne zu erklären, warum dort keinerlei Probleme bestünden. Dadurch habe sie ihr Recht auf Änderung insgesamt verloren. Der Mieter durfte daher die überhöhten Kosten mit seinen Ansprüchen verrechnen und bekam zusätzlich die Anwaltskosten ersetzt, da die falsche Abrechnung eine Pflichtverletzung darstellte.
Hinweis: Vermieter können den Verteilungsschlüssel für Betriebskosten nur in Ausnahmefällen einseitig ändern. Wer an mehreren Stellen unterschiedlich abrechnet, riskiert, den Anspruch auf eine Änderung zu verlieren.
Quelle: LG Hanau, Urt. v. 15.08.2025 – 32 C 16/25
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(aus: Ausgabe 12/2025)
