Einem Immobilienverkäufer darf – verkürzt gesagt – das Verschweigen eines Mangels nicht angelastet werden, nur das Lügen darum. Wenn also – ebenso verkürzt – etwas nicht erwähnt bzw. nachgefragt wird, macht der im Kaufvertrag enthaltene Haftungsausschluss das, was er soll: Haftung ausschließen. Wer sich beim Immobilienkauf trotz mangelnder Fachkenntnisse also allein auf sein Bauchgefühl verlässt, zieht wie hier vor dem Oberlandesgericht Hamm (OLG) selbst bei Formaldehyd in der Raumluft den Kürzeren.
Der Kläger hatte ein Fertighaus aus den 1970er-Jahren gekauft. Einen Monat vor Abschluss des Kaufvertrags hatte er das Haus besichtigt. Im Kaufvertrag war auch ein Haftungsausschluss enthalten. Die Schlüsselübergabe erfolgte rund zwei Monate nach Abschluss des Vertrags. Weitere fünf Monate später wurde die Verkäuferin von dem Käufer aufgefordert, Schäden anzuerkennen. Das Haus sei mangelhaft, da es mit krebserregenden Substanzen belastet sei. Innerhalb der Wohnräume bestehe eine extreme Geruchsbelastung. Schließlich klagte der Käufer. Im Verfahren behauptete er, dass die Raumluftanalyse einen zu hohen Wert an Formaldehyd und Lindan ergeben habe. Er sei mit seiner Familie ausgezogen. Die Geruchsbelastung sei ihm erst nach Abschluss des Kaufvertrags aufgefallen. Es handele sich um einen spezifischen Geruch, der sämtlichen Kleidungsstücken anhafte. Die Verkäuferin behauptet dagegen, dass es zu keinem Zeitpunkt eine Geruchs- oder eine Schadstoffbelastung gegeben habe.
Die Klage des Käufers wurde abgewiesen. Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht bei Vertragsverhandlungen keine allgemeine Rechtspflicht, den anderen Teil über alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die dessen Willensentschließung beeinflussen könnten. Wenn ein gemachter Sachvortrag in seiner Gesamtheit eine feststehend unzureichende, entstellende oder verharmlosende Aufklärung zum Inhalt hätte, läge eine Aufklärungspflichtverletzung vor. Daher war es hier unerheblich, ob das Fertighaus die behaupteten Mängel einer Geruchsbelästigung sowie einer Schadstoffbelastung mit Formaldehyd und Lindan aufgewiesen hat. In jedem Fall konnten sich die Verkäufer auf den zwischen den Parteien vereinbarten Haftungsausschluss des notariellen Kaufvertrags berufen.
Hinweis: Vor dem Kauf eines Hauses ist die Besichtigung mit einer fachkundigen Person zu empfehlen, am besten mit einem Gutachter. Natürlich sind das zusätzliche Kosten, die jedoch schnell vor bösen Überraschungen schützen können, wie dieser Fall zeigt.
Quelle: OLG Hamm, Urt. v. 17.02.2025 – 22 U 117/23
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(aus: Ausgabe 06/2025)
