Der Bundesgerichtshof (BGH) prüfte, ob eine ehemalige Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet werden kann, die Jahresabrechnung für das vergangene Jahr zu erstellen. Im Verfahren ging es darum, wer rechtlich für die Abrechnung verantwortlich ist, nachdem die dafür verantwortliche Position am Jahresende neu besetzt wurde.
Eine Verwalterin einer Eigentümergemeinschaft war bis Ende Dezember 2022 im Amt. In einer Versammlung wählten die Eigentümer zum 01.01.2023 schließlich deren Nachfolgerin. Die Gemeinschaft verlangte von ihrer früheren Verwalterin jedoch noch die Erstellung der Jahresabrechnung für das Jahr 2022.
Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht wiesen die Klage ab. Und auch die Revision vor dem BGH blieb erfolglos. Der BGH erklärte, dass die Pflicht zur Jahresabrechnung grundsätzlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft liege. Der Verwalter handele hingegen nur als ausführendes Organ und erstelle die Abrechnung im Auftrag der Eigentümer. Nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz dürfen Wohnungseigentümer erst nach Ablauf des Kalenderjahres über Zahlungen entscheiden. Der Verwalter muss dazu die Einnahmen und Ausgaben genau auflisten, ein Anspruch einzelner Eigentümer richtet sich aber nicht gegen ihn, sondern gegen die Gemeinschaft. Der BGH stellte klar, dass ein ausgeschiedener Verwalter keine Pflicht mehr habe, die Jahresabrechnung für das vergangene Jahr zu erstellen, wenn seine Amtszeit am 31.12. ende. Nur, wenn während seiner Amtszeit eine Pflicht der Gemeinschaft entstanden war, könnte er eventuell vertraglich verpflichtet sein, die Abrechnung noch zu erstellen. Praktische Schwierigkeiten oder mögliche Haftungsrisiken des ehemaligen Verwalters spielen dabei keine Rolle. Die Pflicht der Gemeinschaft zur Abrechnung beginnt nach Ansicht des Gerichts erst am 01.01. des folgenden Jahres.
Hinweis: Die Entscheidung zeigt, dass Verwalter nur während ihrer Amtszeit für Abrechnungen verantwortlich sind. Für das Vorjahr ist die neue Verwaltung zuständig. Bei Zweifeln lohnt sich ein Blick in den Verwaltervertrag.
Quelle: BGH, Urt. v. 26.09.2025 – V ZR 206/24
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 03/2026)
