Wer nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung nicht zurückgibt, kann zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung an den Vermieter verpflichtet werden. Das aber gilt nur dann, wenn dieser die Herausgabe der Wohnung zuvor explizit gefordert hat. Selbst eine laufende Auseinandersetzung über eine eventuelle Unwirksamkeit der Kündigung ändert daran nichts. Das zeigt auch dieser Fall, den letztlich der Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheiden hatte.
Ein Mann hatte seit 2016 eine Wohnung in Hanau für 1.090 EUR gemietet, wobei sowohl er als auch sein Vermieter für fünf Jahre auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichteten. Dennoch kündigte der Mieter im Mai 2017 das Mietverhältnis zum 31.08.2017 – eine später gerichtlich bestätigte, wirksame Kündigung. Ab Februar 2018 wohnte der Mann schließlich nicht mehr in der Wohnung, ließ dort aber noch seine Einbauküche und einige Möbelstücke stehen. Trotzdem zahlte er bis August 2018 weiterhin Miete unter Vorbehalt. Im Oktober 2018 gab er die Schlüssel schließlich zurück und verlangte kurz darauf auch die gezahlten Beträge sowie seine Kaution zurück. Der Vermieter rechnete die mieterseitige Forderung hingegen mit angeblichen Schadensersatz- und Nutzungskostenforderungen auf. Doch sowohl Amts- als auch Landgericht gaben dem Mieter weitgehend recht und sprachen diesem rund 10.000 EUR zu.
Der BGH bestätigte die Entscheidung der beiden Vorinstanzen. Der Vermieter konnte sich in diesem Fall nämlich nicht auf § 546a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) berufen, der einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung vorsieht, wenn ein Mieter die Wohnung nach Vertragsende weiter bewohnt. Nach ständiger BGH-Rechtsprechung ist es vielmehr entscheidend, dass das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht. Doch an eben diesem Willen des Vermieters fehlte es hier, denn dieser ging – wie das seinerseits angestrebte, aber verlorene Verfahren gegen die vorzeitige Kündigung belegt – von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses aus.
Hinweis: Der Vermieter zeigte im hier maßgeblichen Zeitraum von Februar 2018 bis einschließlich August 2018 nicht den erforderlichen Rücknahmewillen. Das hat zur Folge, dass der Kläger ihm die Wohnung in diesem Zeitraum nicht im Sinne von § 546a Abs. 1 BGB vorenthalten hatte.
Quelle: BGH, Urt. v. 18.06.2025 – VIII ZR 291/23
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(aus: Ausgabe 11/2025)
