Im folgenden Fall war wieder einmal der Hammer „Eigenbedarfskündigung“ Anlass für Mieter und Vermieter, sich vor Gericht zu treffen. Und wieder einmal ging es dabei um den hart umkämpften Wohnungsmarkt in Berlin. Doch das vorerst letzte Wort hatte hier zunächst Karlsruhe, denn der Bundesgerichtshof (BGH) musste klären, wie weit Gerichte wie das Landgericht Berlin (LG) überhaupt in die Wohnplanung eines Vermieters eingreifen dürfen.
Die Mieterin lebt seit 2006 in ihrer Zweizimmerwohnung im dritten Stock. Der Eigentümer wohnte direkt darüber und wollte das Dachgeschoss zu Wohnraum ausbauen. Während der entsprechenden Umbauzeit wäre seine eigene Wohnung nicht nutzbar gewesen. Er kündigte daher das Mietverhältnis und erklärte, die Wohnung im dritten Stock zu benötigen. Nach dem Umbau wolle er dauerhaft dorthin umziehen und seine alte Wohnung verkaufen. Das Amtsgericht gab dem Räumungswunsch zunächst statt. Das LG hob diese Entscheidung jedoch auf, da es die Kündigung als missbräuchliche Verwertungskündigung ansah und es dem Eigentümer allein um den Verkauf, jedoch nicht um echten Eigenbedarf ginge.
Der BGH sah die Begründung jedoch als fehlerhaft an und schickte den Fall zur erneuten Prüfung zurück ans LG. Der BGH stellte klar, dass Eigenbedarf nicht erst dann vorliege, wenn ein Vermieter den Wohnraum dringend benötige. Vielmehr genüge es bereits, wenn nachvollziehbare Gründe für den Wunsch bestanden, eine vermietete Wohnung künftig selbst nutzen oder nahen Angehörigen zur Verfügung stellen zu wollen. Die Gerichte müssen diesen Wunsch grundsätzlich akzeptieren und dürfen nicht ihre eigenen Vorstellungen von einer passenden Wohnsituation an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters setzen. Auch der Plan, die bisherige Wohnung aufzugeben oder zu verkaufen, ändere daran nichts. Selbst wenn ein Vermieter die Gründe für den Eigenbedarf selbst geschaffen habe, spricht das nicht automatisch gegen ihn. Das LG muss nun prüfen, ob die Gründe im konkreten Fall nachvollziehbar und ernst gemeint waren.
Hinweis: Eigenbedarf setzt keine Notlage voraus. Entscheidend sind nachvollziehbare Gründe und ein ernsthafter Nutzungswunsch. Gerichte dürfen Vermietern keine eigene Wohnvorstellung aufzwingen.
Quelle: BGH, Urt. v. 24.09.2025 – VIII ZR 289/23
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(aus: Ausgabe 02/2026)
