Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich mit einem steuerlichen Problem auseinandersetzen, das eine Mieterin aufwarf, als diese der Meinung war, dass sie doppelte Umsatzsteuer für einzelne Betriebskosten zahle. Ob und unter welchen Umständen dies gerechtfertigt ist, war gar nicht so einfach darzulegen.
In einem Vertrag zur Anmietung von Gewerberäumen war geregelt, dass die Mieterin die monatliche Grundmiete, Vorauszahlungen auf die Nebenkosten und die “jeweils gültige Mehrwertsteuer von derzeit 19 %” zu entrichten habe. Die Mieterin zahlte dann die Nebenkostenabrechnung zuzüglich der Umsatzsteuer. Dann fiel ihr auf, dass in einzelnen Betriebskosten bereits die Umsatzsteuer enthalten war, zum Beispiel bei Beträgen eines Hausmeisterdienstes. Deshalb meinte sie nun, doppelte Umsatzsteuer gezahlt zu haben. Denn die Vermieterin hatte die Kosten, in denen bereits die Umsatzsteuer enthalten war, umgelegt und dann noch einmal Umsatzsteuer darauf berechnet. Das hatte sie aber deshalb gemacht, da es sich um eine Wohnungseigentumsanlage/Teileigentumsanlage gehandelt hat und ein Herausrechnen der Umsatzsteuer aus den einzelnen Positionen gar nicht möglich war. Schließlich klagte die Mieterin die Rückzahlung der angeblich zu viel gezahlten Umsatzsteuer ein. Geld hat sie allerdings keins bekommen.
Die Vermieterin hatte die ihr von der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Jahresabrechnung für umlagefähige Kostenpositionen in Rechnung gestellten Beträge einschließlich der darin enthaltenen Umsatzsteuer als Betriebskosten auf die Klägerin umgelegt – und durfte dies in Augen des BGH auch. Haben die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses vereinbart, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernimmt, kann der Vermieter die zusätzliche Zahlung des Umsatzsteuerbetrags vom Mieter verlangen, wenn er selbst tatsächlich umsatzsteuerpflichtig ist. Der Vermieter kann auf die Befreiung von der Umsatzsteuerpflicht nur dann verzichten, wenn der Mieter Unternehmer ist und die Mieträume für unternehmerische Zwecke nutzt.
Hinweis: Der Vermieter kann die Umsatzsteuer also nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter abwälzen. Solche Fallgestaltungen bedürfen einer intensiven rechtlichen Begleitung.
Quelle: BGH, Urt. v. 15.01.2025 – XII ZR 29/24
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(aus: Ausgabe 05/2025)
