Wer Wohneigentum besitzt, ist wirtschaftlich nicht zwingend immer besser bedient als Mieter. Schließlich haben auch Eigentümer laufende und vor allem auch unerwartete Aufwendungen für Pflege und Erhalt der Immobilie zu begleichen. Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe beschäftigte sich nun mit der Frage, ob ein Eigentümer die Zahlung hierfür beschlossener Vorschüsse zurückhalten darf, wenn er die Jahresabrechnung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) noch nicht erhalten hat.
Ein Mitglied einer solchen GdWE musste für die Monate Juni bis September 2022 Vorschüsse in Höhe von insgesamt 18.540 EUR zahlen, weil die Eigentümerversammlung zuvor entsprechende Beschlüsse gefasst hatte. Ein Eigentümer wollte die Zahlung mit dem Hinweis zurückhalten, dass die GdWE ihm noch nicht die Jahresabrechnungen vorgelegt hatte. Vor den Vorinstanzen hatten die Gerichte die Zahlungspflicht bestätigt, und auch der BGH wies die Revision des Eigentümers ab.
Der Karlsruher Senat stellte klar, dass ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Bürgerliches Gesetzbuch nur greifen kann, wenn ein fälliger Anspruch des Schuldners gegen den Gläubiger besteht. Zwar hatte der Eigentümer Anspruch auf die Erstellung der Jahresabrechnungen. Diese Ansprüche durften jedoch nicht dazu führen, dass er die Zahlung der beschlossenen Vorschüsse oder der Rücklagen verweigert. Das Gericht betonte, dass die Verpflichtung zur Zahlung der Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan besteht – unabhängig von etwaigen Gegenforderungen. Die Rechtsprechung schloss grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht gegen Beitragsforderungen der GdWE aus, selbst wenn der Eigentümer anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Gegenansprüche geltend machen könnte. Ein solches Zurückbehaltungsrecht sei nur dann denkbar, wenn sich die GdWE ohne wichtigen Grund weigere, über die Abrechnung zu beschließen, was hier nicht der Fall war. Das Finanzierungssystem der GdWE erfordere zudem, dass die Vorschüsse regelmäßig entrichtet werden, um die laufenden Kosten und Rücklagen sicherzustellen.
Hinweis: Eine Zahlungsverweigerung wegen fehlender Abrechnungen ist grundsätzlich unzulässig. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes prüfen und rechtzeitig klären, welche Rechte und Pflichten bestehen.
Quelle: BGH, Urt. v. 14.11.2025 – V ZR 190/24
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(aus: Ausgabe 04/2026)
