Wer ein bewohntes Mietshaus zu dem Zweck kauft, es abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen, sollte tunlichst das Recht der dort noch wohnenden Bestandsmieter beachten. Das Amtsgericht Berlin-Mitte (AG) prüfte den Fall einer Mieterin, deren Vermieterin nach dem ersten gescheiterten Versuch erneut eine Räumungsklage wegen geplanter Neubebauung des Wohngebäudes eingereicht hatte.
Die Mieterin wohnte seit 1998 in einer Zweizimmerwohnung. Die Vermieterin hatte das Gebäude 2018 gekauft und plante, es abzureißen und ein Neubauprojekt mit über 100 Wohnungen, Ladenflächen und Tiefgaragen zu errichten. Für den Abriss lag eine befristete Genehmigung vor, zudem bestand eine gültige Baugenehmigung für das neue Projekt. Nachdem eine frühere Räumungsklage wegen Verwertungskündigung erfolglos blieb, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis im Oktober 2024 erneut mit dem Ziel, die Wohnung für den Neubau freizumachen. Gleichzeitig bot sie der Mieterin unbefristet eine Wohnung in einem anderen Objekt an. Die Mieterin erhielt bis Anfang November 2025 Fernwärme, danach funktionierten die Heizkörper trotz geöffneten Thermostatventils nicht mehr, weil der Vertrag mit dem bisherigen Versorger ausgelaufen war. Als Ersatz stellte die Vermieterin Elektroheizkörper bereit.
Das AG wies die Räumungsklage ab und entschied, dass die Vermieterin die Heizkörper funktionstüchtig wiederherstellen müsse. Die Kündigung war nicht wirksam, weil das Fortbestehen des Mietverhältnisses der Vermieterin keinen erheblichen Nachteil brachte. Bei der Abwägung überwog das Bestandsinteresse der Mieterin, da die Vermieterin das Gebäude mit Kenntnis der bestehenden Mietverhältnisse erworben hatte und ihr wirtschaftliches Risiko durch sie selbst zu tragen war. Ein Gesamterneuerungsbedarf, der einen Abriss gerechtfertigt hätte, lag nicht vor. Die Wohnung konnte mit vertretbarem Aufwand weiterhin angemessenen Wohnraum bieten, die Elektroheizkörper waren kein gleichwertiger Ersatz für die Fernwärmeversorgung.
Hinweis: Vermieter müssen bei Verwertungskündigungen die Interessen bestehender Mieter berücksichtigen. Ein Abriss oder Neubau rechtfertigt nicht automatisch eine Räumung. Bestehender Wohnraum muss zunächst weiterhin angemessene Bedingungen bieten. Im Übrigen sind noch vier weitere Räumungsklagen anhängig, die denselben Gebäudekomplex betreffen und ebenfalls auf Verwertungskündigungen gestützt werden.
Quelle: AG Berlin-Mitte, Urt. v. 03.12.2025 – 9 C 5083/25
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(aus: Ausgabe 04/2026)
