Der Bundesgerichtshof (BGH) musste einen Fall entscheiden, in dem der geltende Grundsatz umgangen werden sollte, dass bei verkäuferseitiger Maklerbeauftragung dessen Provision zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer getragen wird. Da spiele es auch keine Rolle, dass der Kaufpreis entsprechend reduziert wird.
Ein Ehepaar kaufte eine Doppelhaushälfte. Mit der Vermittlung der Immobilie entstand der zuständigen Maklerin ein Anspruch von 25.000 EUR – und zwar der Verkäuferin gegenüber. Der im Expose vorgesehene Kaufpreis wurde dann um diese 25.000 EUR reduziert, zugleich verpflichteten sich die Käufer zur Zahlung eines Honorars in selbiger Höhe. Das Honorar zahlten sie also direkt an die Maklerin. Alle glücklich? Weit gefehlt. Die Käufer verlangten die von ihnen gezahlte Provision zurück, und dies zu Recht.
Der BGH erklärte die Vereinbarung über den Maklerlohn für komplett unwirksam. § 656d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist nicht nur auf Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrags untereinander anwendbar, hier also zwischen dem Ehepaar und der Verkäuferin. Vielmehr erfasst er auch vertragliche Vereinbarungen, durch die (unmittelbar oder mittelbar) ein Anspruch des Maklers auf Zahlung von Maklerlohn gegenüber der Partei des Kaufvertrags begründet wird, die selbst nicht Partei des Maklervertrags war. Da die Käufer im Innenverhältnis zur Verkäuferin verpflichtet waren, den Maklerlohn in voller Höhe zu bezahlen, blieb die Verkäuferin, die den Maklervertrag abgeschlossen hatte, nicht zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet. Der Verstoß gegen § 656d BGB führt zur Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung. Die Käufer konnten die Rückzahlung des Maklerlohns in voller Höhe verlangen.
Hinweis: Die Umgehung von zwingenden gesetzlichen Vorschriften ist nie eine gute Idee. In jedem Fall sollte vorher ein Rechtsanwalt um Rat gebeten werden.
Quelle: BGH, Urt. v. 06.03.2025 – I ZR 138/24
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(aus: Ausgabe 05/2025)
